Как продать и купить квартиру
Фото: salat.zahav.ru
Как продать и купить квартиру

Я много лет занимаюсь недвижимостью. И сегодня я хочу рассказать вам, как правильно подобрать и купить квартиру, и наоборот, как правильно продать квартиру. 

Фото: salat.zahav.ru

 

Выбор и покупка. 

Первое что необходимо сделать, это проконсультироваться с банком или специалистом по ипотеке, которым также может являться и риэлтор. Для получение ипотеки существует два основных правила. 

- Предполагаемая выплата не должна превышать трети от вашего суммарного дохода. Так, если ваш семейный доход составляет 15.000 шекелей, банк не разрешает ежемесячные выплаты, превышающие 5000 шекелей в месяц. На сегодняшний день, из расчета ипотеки на 30 лет, каждые 100.000 шекелей составят приблизительно выплату 400 шекелей в месяц. Последняя выплата ипотеки не должна превышать возраст 75 лет. То есть, при получении 750.000 шекелей на 30 лет, ваши выплаты составят примерно 3000 шекелей. 

- При покупке первой квартиры, необходимо иметь минимум 25 % собственного капитала. То есть при приобретении квартиры за 1.000.000 шекелей вы обязаны показать банку 250.000 личного участия. В случае покупки одним человеком или если приобретаемая квартира находится на последнем этаже - вам необходимо иметь 30 % собственного капитала. При продаже первой квартиры и покупке второй, вам необходимо иметь 30 %. Для приобретения второй и более квартиры, банк выдаст не более 50 %. Итак, определившись с финансовыми возможностями, начинаем поиск квартиры. При не очень высоком бюджете рекомендую уменьшить количество комнат или расширить район поиска либо этаж, но ни в коем случае не выходить за рамки своих возможностей. Я являюсь сторонником обращения к профессионалам. Однако выбор нужных риэлторов, стоит делать по рекомендации знакомых, а не рекламы каких-либо агентств. Как и в любой другой сфере, среди риэлторов хватает не слишком профессиональных и не всегда честных агентов. 

Гонорар риэлтора обычно составляет 2%. Подобрав квартиру, обратите внимание на ее место расположения и узнайте, каких соседей по району вы получите. Проверьте состояние квартиры. Например, открыв кран, вы сможете понять, есть ли достаточное давление воды в трубах или необходима их замена. Следующим шагом должен быть выбор адвоката. Гонорар адвоката обычно составляет 0.5 %. Убедившись, что квартира записана в реестре, желательно табо, составьте удобный для вас график платежей в зависимости от срока въезда в эту квартиру. Обратите внимание, что в случае приобретения квартиры с минимально разрешенным личным участием, желательно попросить банк до подписания договора, направить на квартиру оценщика, поскольку при заниженной оценке, вы не дополучите необходимую вам сумму. Также следует обратить внимание на предметы, остающиеся в квартире. Все они должны быть указаны в контракте на ее приобретение. И вот, подписав договор, вы смело направляетесь в банк. Необходимо получить условия ипотеки в разных банках и сравнив их, после торгов, остановиться на самом выгодном. Получив необходимые документы, передайте их своему адвокату и действуйте в соответствии с его рекомендациями. При приеме квартиры потребуйте от продавца квитанции оплаты электричества, воды, газа и арноны (муниципальный налог). Также ваш адвокат должен получить документ из муниципалитета для перевода квартиры в реестре, и уплату или освобождение от налога на продажу. Вам также нужно проверить отсутствие или наличие налога на покупку. При покупке единственной квартиры до суммы примерно 1.500.000 шекелей, вы освобождены от налога. Через два-три месяца обязательно убедитесь в окончательной смене собственников в реестре, потребовав для этого "несах табо" у адвоката. 

Итак, вы решились на продажу. С чего начать? Во-первых, необходимо определить реальную стоимость вашей квартиры. Не пытайтесь сделать это, через сайты продаж типа "яд шния". Нужно ориентироваться на проданное, а не продаваемое, поскольку начальные цены часто завышены и не имеют ничего общего с рыночной ценой. Есть несколько способов установления цены.

Первый: пригласить риэлтора и получить обоснованное предложение цены с привязкой к проданным квартирам. Плюс этого решения в том, что это бесплатно. Минус - не всякий риэлтор является специалистом и лучше делать это по рекомендации людей, ранее воспользовавшихся его услугами.

Второй: Пригласить профессионального оценщика. Единственный минус этого действия - это расходы. Вам пройдется потратить 1500-3000 шек.

Третий: Провести самостоятельный анализ рынка. Для этого зайдите на сайт налогового управления и посмотрите стоимость проданных в вашем районе квартир.

Определив реальную стоимость вашей недвижимости, примите решение о способе продажи. Вы можете сделать это сами или с помощью риэлтора. Делая это самостоятельно, вы экономите 2% , что является серьезной сумой. Минусы подобных действий, это отсутствие безопасности (вы открываете свои двери множеству незнакомых людей, не получая даже их паспортных данных) и не правильное ведение переговоров вследствие чего, более низкая окончательная цена.

В любом случае проведите предпродажную подготовку (Хоум-стейджинг). Освежите стены, не прибегая к ярким цветам. Потолки и сантехника желательно белого цвета. Стены светлые (это визуально увеличивает объем). Отремонтируйте мелкие поломки, такие как: звонок, дверной замок, перегоревшая лампочка и прочие не дорогие, но необходимые вещи. Таким образом, вы избежите первого негативного впечатления покупателя от вашей квартиры. Избавьтесь от ненужных вещей, сделав вашу квартиру просторней и светлей. Тщательно уберите квартиру, воспользовавшись ароматизаторами. Запах не должен быть резким.

Следующий этап: в случае решения работать с агентством и подписания эксклюзивного договора, проверьте его надежность и профессионализм.

Последние время некоторые риэлторы намеренно вводят продавцов в заблуждение. Предлагают продать квартиру по цене, о которой вы и не мечтали, но только на правах эксклюзива. Подписав его, вы обязуетесь при продаже в течение определенного периода оплатить их услуги (2% от стоимости квартиры). В дальнейшем они постепенно понижают цену на вашу квартиру, вы доходите до сумы ниже реальной, но отказаться от их услуг не можете. Поэтому, перед подписанием договора, потребуйте ответное обязательство, с конкретным списком действий для успешной продажи и с возможностью расторжения контракта, в случае несоблюдения перечисленных маркетинговых действий.

Заранее проверьте в муниципалитете наличие налога (итель ашбаха), а также у адвоката (мас шевах).

Если вы планируете после продажи приобрести квартиру, позаботьтесь о ее длительном освобождении в 6-8 месяцев и правильном распределении платежей.

И вперед в светлое будущее… 

Максим Бабицкий, риэлтор

counter
Comments system Cackle
Загрузка...